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2018年原力峰會,一場中日住房租賃行業的思維大碰撞!
2018-05-18

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2018年5月16日,由原力場、貝殼租房主辦“2018年原力峰會——中日住房租賃行業高峰論壇”在上海隆召開。中日不動產服務及住房租賃領域的領軍人物們匯聚一堂,開展了一場跨國界的經驗交流,大家共同探討中國租賃行業發展趨勢,通過多維度思考方向的引導,以謀求行業破局之道。


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在過往的經驗中,日本積累了大量以不動產服務為中心的商業模式框架,涌現出很多優秀公司,如UR、三井不動產集團等。在長租領域、物業管理領域以及不動產服務領域,他們積累的不少優秀的經驗無疑值得我們從業人員借鑒學習。


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UR,即都市再生機構(Urban Renaissance Agency)。成立于1955年的UR,是一家以持有、管理和運營出租房屋為主要業務的機構。


總部住房經營部部長田島滿信在分享UR租賃住房業務的經營管理經驗中表示,UR從事著民企不愿從事的事業,UR不做住宅開發,僅合理運營現有租賃住宅。其中,UR的“地區醫療福利基地”建設與多種租賃住房特別是DIY住宅的提供,表明租賃行業高品質、特色服務的重要性。


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三井不動產集團,是一家專門針對大都市圈租賃公寓的物業管理公司。三井連續31年在面向個人和企業的房產中介業務中取得了全日本交易件數第一的傲人成績,租賃運營本部一部部長佐藤貴幸表示,三井專做租賃運營,不斷積累形成了三大管理業務和各自的技術優勢。


首先,通過實施戰略型租賃管理,保持高入住率;其次,制定獨家標準,用專業的眼光提供建筑管理、保護主資產價值;最重要的是充分踐行“把入住者放在第一位”的理念,通過獨家的服務管理實現入住者滿意度的最大化。


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與以72%的租售市場規模占比、高度成熟且機構化特征顯著的日本租賃格局相比,中國租賃行業雖在“租購并舉”與“長租突圍”政策利好的背景下進入高速發展期,其中長租公寓更是成為下一個風口,但就整體而言,中國租賃行業機構和中介的滲透率預計只有6-10%,隨著酒店集團、開發商、房地產中介、創業類品牌的紛紛入局,長租公寓群雄逐鹿,如何把握行業發展風向,主動求變挖掘市場潛力空間?


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貝殼找房首席經濟學家楊現領分析了德、日、美、英等國租賃運營的龍頭企業,如Vonovia、Leopace21、Foxtons等,表示:“崛起后的租賃市場,機構化趨勢與之并行。中國房地產租賃機構化趨勢日益明晰,但與發達國家同業相比,仍有一定差距。國內租賃企業應吸收和借鑒海外租賃發展模式,找到突破口增強自身競爭力?!?/span>


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房東東創始人全靂總結了從長租公寓到住房租賃的六大變化,并指出,“十九大之后,住房租賃確定成為國家戰略。隨著酒店、開發商、房地產中介等加入,融資金額屢創新高,租賃用地頻頻出現,中國真正進入到一個租賃的機構化時代。


從多家日本企業橫向與縱向比例可知:單一租賃模式無法形成高額利潤,租賃必須上下游結合,形成多點利潤;包租周期越長越好,十五年至二十年更合適;租金收益必須完全覆蓋銀行利息,這樣容易形成杠桿;持有一定比例物業經營,通過長期經營形成資產溢價。此外,要謹記沒有服務的租賃,沒有長期價值?!?/span>


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新派公寓創始人王戈宏直接九問長租公寓。面對殘酷的盈利公式,5-7年的尷尬回報預期,以及冷峻的擴張障礙,長租公寓是否會成為下一個共享單車?王戈宏指出,“要從物資資源的獲取、運營效率、政策真實環境,以及技術壁壘四個方面,跳過長租公寓的‘坑’。長租公寓將顯示兩種屬性——消費屬性與金融屬性,故其終極目標應該為青年居住的品牌與資產價值的定價者。


實際上,新派公寓在2017年10月就發行了中國第一支權益型住宅資產租賃類REITs(即房地產信托投資基金),并且是全國首單長租公寓類REITs。王戈宏認為,資產證券化是資產的最佳融資工具,其發行的關鍵條件就在于:住宅資產處于核心城市的核心地段,其次為持有資產的運營,三年以上的穩定現金流;再者租金坪效明顯提升,資產價值顯著增長;最后,運營狀態為國家鼓勵的長租公寓品牌。


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賦能資本創始人胡振寅從投資的視角看長租公寓,認為青年長租公寓行業在2017年下半年的政策熱度下,重新恢復了資本的活躍度,天使、VC、PE、并購都有所激活。預計隨著2020-2022公寓上市潮的到來,PE投資與并購將愈加活躍,特別是2019年有望迎來并購的增多。


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蛋殼公寓生來就帶著互聯網的基因。就長租平臺的行業價值,貝殼找房租賃事業部總經理閆覓做了一番剖析:“租房平臺商業模式的基礎在于價值的創造、傳遞和反饋,平臺理應為行業創造更大的價值。貝殼租房的平臺邏輯就是通過真房源準入、競優生態的營造和多維賦能,為商家與用戶搭建高效鏈接的平臺”。


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在最后的現場問答環節,房東東創始人全靂回答了租賃運營商對重資產與輕資產經營模式的選擇問題。貝殼找房首席經濟學家楊現領認為,“不論是輕資產,還是重資產,只要符合運營商的發展節點,都是好的。”輕資產模式依靠整租物業,進行統一裝修、管理進行出租。


楊現領表示,運營商采用輕資產模式,其贏利空間甚至打通租賃行業的上下游,譬如向裝修領域拓展。深知供應鏈痛點的小馬快裝,專注于集中式長租公寓裝修領域,通過快裝產品裝配式“干法施工”裝飾新空間,輕、快、??!全靂教授就曾贊曰,“小馬快裝是公寓行業工程裝飾標桿企業!” 


END

小馬快裝

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